طرح ناکام مسکن ملی و رؤیای اکباتان
همانطور که میدانیم بخش نه چندان کمی از جمعیت کشور مستأجرند و با مشکلات معیشتی دست و پنجه نرم میکنند. روز به روز، غول تورم و گرانی بزرگتر، درآمدها و سرمایهها ضعیفتر و مردم فقیرتر میشوند.
در این میان هزینهی ساخت مسکن و رهن و اجاره سر به فلک گذاشته. یک طرف صاحبخانه است که با هزینههای کمرشکن خانه ساخته و برایش نمیصرفد اجارهبها را پایین نگه دارد و در طرف دیگر، مستأجر که توان پرداخت رهن و اجارههای سنگین را ندارد و هر سال نیز توانش کمتر میشود.
تاکنون دولتهای مختلف سعی در حل مشکل مسکن داشتهاند و هیچ کدام نیز موفق نبودهاند.
دلیل هم مشخص است. دولتها خود متولی ساخت مسکن بودهاند در حالی که ثابت کردهاند هر جا دست دولت در کار باشد، فشلکاری و ناکارآمدی همراهِ آن است.
آخرینِ آن هم مسکن ملی است که با وعده ساخت سالی یک میلیون واحد آغاز شد و توجه بسیاری را به خود جلب کرد و به آن امید بستند ولی هرچه گذشت امیدها کمتر و اعتراضها بیشتر شد و حالا هم آینده آن نامشخص است.
کشورها زمانی به توسعه رسیدهاند که دولتهاپایشان را از اقتصاد و فرهنگ و بسیاری شئون جامعه کنار کشیدهاند و کار را به بخش خصوصی واقعی سپردهاند. (دولت کوچک، رفاه بزرگ)
دولت باید برای رفع مشکل مسکن ...
۱- کار را به بخشِ کارآمدِ خصوصی و شرکتهای خوشنام بسپارد. نمونه موفق آن، شهرک ۴۵ هزار نفری اکباتان تهران است (به اندازه جمعیت نیریز) که در آخر همین نوشته به آن میپردازیم.
۲- به متقاضیان، زمینِ رایگان بدهد تا خودشان بسازند. تأمین زمین بخش اصلی هزینههای مسکن است. اگر به یک یا چند متقاضی، زمین رایگان بدهند با این شرط که:
- بر اساس استاندارد ساخته شود.
- در مدت مثلاً ۳ سال پایان کار بگیرند.
- حق فروش سهم یا زمین را تا ۱۰ سال ندارند و ...
خودِ متقاضیان با هر زحمت آن را خواهند ساخت.
۳- دولت تسهیل کننده باشد. چگونه؟
- تجربه کشورهای دیگر را به ایران بیاورند تا خانههایی ساخته شود با هزینه کمتر و دوام بالاتر. خانههایی که ما با هزینه گزاف میسازیم ۲۵ سال عمر مفید دارند و در اروپا این عدد بالای ۱۰۰ سال است. در برخی کشورها خانههای پیشساخته میسازند. در عرض دو تا سه ماه و با هزینه کم و ایمنی بالا. چرا تاکنون در ایران اجرا نشده؟
- مشاوران قوی در راه و شهرسازی و بنیاد مسکن مستقر شوند و به مردم مشاوره بدهند. مردم را رها نکنند به امان خدا.
- هزینه پروانه ساخت اقساطی باشد.
- دولت زمین را وثیقه بگیرد و وام بدهد.
- شرکتهای ساخت معتبر معرفی کند و از آن شرکتها هم ضمانت بگیرد که سرمایههای مردم به باد نرود.
- با حذف واسطهگری و حتی واردات، مصالح ساختمانی دولتیِ با کیفیت توزیع کند. همانطور که مرغ و گوشت دولتی توزیع میکند، آهن و آجر و سیمان و گچ و سرامیک و تیرچه و بلوک به متقاضیان بدهد؛ و البته حواسش ششدانگ به فساد و اختلاس باشد.
- زیرساختهای لازم (آب، برق، گاز، مخابرات، اینترنت، امنیت، بهداشت و خیابانکشی) را دولت در طول همان سه سال اجرا کند.
۲ نکته در حاشیه:
- کاش مسکن ملی نیریز را داده بودند به شرکتهای موفق ساختمانی بومی مثل همین شرکت ساختمانی آفتاب نیریز با مدیریت آقای مهندس محمد دبیری. نمیدانم آیا تاکنون از مدیران این شرکت حتی یک مشاوره هم برای مسکن ملی نیریز گرفتهاند؟
- مسکن ملی به کنار. حداقل همین شرکت یا دیگر نمونههای موفق را دعوت کنید بیایند در نیریز هم کار کنند. چرا شرکتهایی مثل آفتاب باید این همه ساختمان در شیراز بسازند ولی در نیریز نه؟ اینها را دعوت کنید بیایند ساختمان سازی کنند با پیشفروش واحدها. ضمانت هم بگیرید که خیال همه راحت باشد.
درد مستأجری کم دردی نیست. کاری کنید.
و، اما شهرک اکباتان
- از بزرگترین شهرکهای خاورمیانه که ساخت آن را رحمان گلزار شبستری فارغالتحصیل دانشکده هنرهای زیبای دانشگاه تهران از سال ۱۳۴۵ آغاز کرد. گفته میشود این شهرک در برابر زمینلرزه تا ۹ ریشتر مقاوم است. فضای سبز بسیار گسترده و نورگیری کافی سازه، و پلههای ویژه فرار از دیگر ویژگیهای اکباتان است. همچنین ادعا میشود که عمر این شهرک نزدیک ۳۰۰ سال برآورد گشته است. اکباتان شهرکی با مساحت ۷۲۰ برابر ورزشگاه آزادی است، اما حداکثر جمعیت آن معادل جمعیتی است که در یک ورزشگاه جای میگیرند. همین اطلاعات ابتدایی به ما میگوید طراح و سازنده اکباتان، برخلاف بسیاری از سازندگان امروزی، تلاش نکرده برای سود بیشتر حداکثر واحد مسکونی ممکن را بسازد. همین موضوع نکتهای است که شهرک اکباتان را به اثری تحسین برانگیز تبدیل کرده است.
- برای ساخت اکباتان تمامی مواد و مصالح مورد نیاز از آمریکا وارد ایران شد. در آن زمان ساخت بناهایی با اسکلت بتونی سابقه چندانی در ایران نداشت. در نتیجه تخصص و تجربه لازم برای ساخت شهرکی به عظمت اکباتان در ایران وجود نداشت.
- مهندس رحمان گلزار شبستری پس از ارائه ایده اولیه ساخت شهر اکباتان، آپارتمان خود را فروخت و قطعه زمینی به مساحت ۱۰۰ هزار متر مربع در منطقه اکباتان خریداری کرد. سپس۴۵۰ هزار متر مربع از زمینهای اطراف را که متعلق به یکی از سیاست مداران دوره قاجار به نام نظام السلطنه مافی بود خریداری کرد.
تأمین مالی این پروژه، ابتدا با سرمایهگذاری برخی از بازاریان تهران و سپس با پیشفروش واحدها به مشتریان صورت گرفت. در نهایت مهندس گلزار، موفق به پیش فروش ۲ هزار واحد به قیمت هر متر مربع ۳ هزار تومان در مدت ۲ هفته شد. شرایط فروش واحدها به این صورت بود که ابتدا ۲۵ درصد از مبلغ کل دریافت میشد. سپس برای تسویه ۷۵ درصد باقی پول، به مشتریان وام داده میشد. به همین منظور، شرکت پس انداز اکباتان با همکاری بانک مرکزی ایران تأسیس شد.
میبینیم که یکی از بزرگترین پروژههای مسکنسازی تاریخ ایران، با سرمایهگذاری بخش خصوصی، پیشفروش واحدها، و حمایتهای دولتی به نتیجه رسیده است. آن هم با چه کیفیتی!
حالا مقایسه کنیم با طرحهای مسکن مهر و ملی!
